当房地产行业告别“高周转”的粗放增长，步入“深耕运营”的新周期，“住宅开发+商业持有”的双轮模式能否成为穿越周期的密钥，新城控股正以扎实的实践给出答案。正如王振华曾经强调：“坚持住宅+商业双轮驱动，住宅提供现金流，商业提供长期价值，互相支撑、穿越周期”，这一战略理念如今正转化为现实成果——随着吾悦广场全国化布局进入收获期，新城控股商业运营板块收入体量首次实现对住宅开发板块的反超，这家以住宅起家的民营房企，用十余年时间完成了业务重心的静默迁移，而商业资产证券化的推进，更为这场转型添上了关键注脚。

商业板块的突破，离不开吾悦商管十七年沉淀的五大护城河，筑牢了商业运营的核心竞争力。从规模布局看，截至2025年末，吾悦广场开业、在建及拟建共207座，已开业178座，开业数量稳居国内上市商管企业首位，在巩固长三角基本盘的同时，深度下沉三四线城市，构建起广覆盖的规模优势。成本控制上，同等营收规模下，吾悦单项目投资成本显著低于行业标杆，精准适配三四线城市的盈利水位，让头部商管下沉时难敌其竞争力。民营机制的敏捷性成为关键优势，投资拓展与经营管理团队不拆分，薪酬奖金与项目超额收益直接挂钩，实现组织目标的高度统一。全自研数字化体系则让运营效率大幅提升，安防、客流、能耗、商户经营数据的全链路系统底层代码自主可控，为精细化运营提供技术支撑。存量调改效率更是凸显运营韧性，以津南项目为例，2025年全年主动调整品牌占比超50%，通过淘汰低效门店、引入直营品牌，实现单店业绩普遍翻倍，为资产价值提升奠定基础。

吾悦资产证券化的推进，为商业资产“投融管退”闭环打通了关键路径，成为转型的核心抓手。作为中国全市场首单民营房企落地的消费类机构间REITs，吾悦机构间REITs自带“试验田”属性，首发以上海青浦吾悦广场为底层资产，估值10.64亿元，2025年11月正式设立，首发规模6.16亿元，同时预留了对接公募REITs的标准化通道。2026年3月，项目启动首次扩募申报，初始规模12.86亿元，后上调至21.46亿元并获上交所受理，天津津南吾悦广场与如皋吾悦广场成为核心注入资产。二者的运营数据印证了资产成色——津南项目截至2025年末出租率连续三年100%，2025年全场销售额9.58亿元、同比增长15.01%；如皋项目出租率近四年维持100%，2025年销售额8.47亿元，优质存量资产为证券化提供了坚实支撑。

新城控股的REITs布局已形成“私募+公募”的双线格局，锚定长期资管目标稳步前行。短期聚焦成熟项目，全力推进本轮机构间REITs扩募落地；中长期则同步推进机构间REITs持续扩募与公募消费REITs申报，目前常州、南通两座吾悦广场的公募REITs正稳步推进。企业明确目标：2028年公募REITs底层资产规模突破200亿元，2030年“公募+私募”两大资管平台总规模突破300亿元。若目标达成，吾悦将跻身国内商管REITs体量领跑者行列，商业板块也将从“收入反超住宅”升级为“利润与现金流的长期压舱石”。

新城控股从住宅开发商向城市运营商的转型，不仅为自身开辟了新的发展路径，更为行业提供了可参照的样本。这场转型并非一蹴而就，而是“开发慢下来、运营沉下去”十余年积累的结果，既需要前端招商调改的精细化，也离不开后端资产证券化的常态化。王振华以前就说过：“稳健发展会使企业活得更久，活得久会比眼下活得更好”，在行业深度调整的当下，新城控股以双轮驱动为根基，以资产证券化为引擎，正稳步穿越周期，开启稳健发展的新局。

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